Asuntosijoittaminen – millainen sijoitusmuoto ja kenelle soveltuu?

Olen saanut paljon hyviä yhteydenottoja ja kysymyksiä asuntosijoittamisesta. Erittäin iso kiitos kaikille niistä! Koska aihe näyttää kiinnostavan monia lukijoita, niin ajattelin pyytää blogiin vieraskirjoitusta henkilöltä, joka on asuntosijoittamisen todellinen ammattilainen. Kiitos siis Asuntosalkunrakentajan Pekka Väänäselle erinomaisesta artikkelista!

Tervehdys! Nimeni on Pekka Väänänen, olen reilu kolmekymppinen kolmen lapsen isä ja toimin tällä hetkellä intohimoni eli asuntosijoittamisen parissa täysipäiväisesti oman yrityksemme kautta. Sain kunnian kirjoittaa vieraskirjoituksen omistajavaurastu / passiivistatuloa.com sivulle asuntosijoittamisesta. Käyn kirjoituksessa läpi asuntosijoittamisen keskeisimmät hyvät ja huonot puolet. Lisäksi kerron hieman omaa tarinaani ja kuvailen millaiselle henkilölle asuntosijoittamisen mielestäni sopii.

Asuntosijoittamisen hyvät ja huonot puolet

Asuntosijoittaminen on tällä hetkellä kovin suosittu sijoitusmuoto. Suurimpina syinä tähän ovat rahoituksen varsin hyvä ja helppo saatavuus (pankit tykkäävät rahoittaa kiinteää omaisuutta) sekä suhteellisen mukavat ja vakaat tuotot. Nykyään asuntosijoittamisesta on tarjolla varsin laajasti tietoa niin painettujen kirjojen kuin blogienkin muodossa. Listasin alle asuntosijoittamisen päällimmäiset plussat ja miinukset.

Asuntosijoittamisen plussat

1 – Velkavivun hyödyntäminen

Kuten yllä jo mainitsin, asuntosijoittamisessa lainarahan saatavuus on tällä hetkellä helppoa. Pankit lainoittavat yleensä mielellään n. 70-75% ostettavan kohteen hinnasta. Jäljelle jäävälle 20-25%:lle on löydettävä rahat omasta taskusta. Vaihtoehtoisesti jotain muuta kiinteää vakuutta vastaan lainaa on mahdollista saada jopa 100% ostohinnasta, jolloin omaa rahaa ei tarvitse sijoittaa ollenkaan. Aiheesta voi lukee lisää artikkelistani Sijoitusasunto ilman omaa rahaa.

Lainarahan eli velkavivun käytön hyötynä on, että omaa rahaa tarvitsee sijoittaa paljon vähemmän ja se, että velkavipu nostaa oman pääoman tuottoa. Ajatellaan, että sijoittajalla on 100.000 euroa rahaa. Sillä olisi mahdollista ostaa ehkäpä yksi hyvä uudehko yksiö. 75%:n velkavivun avulla sijoittaja pystyisi ostamaan neljä vastaavaa sijoitusasuntoa, jolloin samalla rahalla saa nelinkertaiset vuokratulot. Täytyy toki muistaa, että velkavivun käyttö nostaa sijoituksen riskiä.

2 – Hyvä, vakaa ja säännöllinen tuotto

Asuntosijoittamisessa hyvänä keskimääräisenä tuottona pidetään n. 6%:n vuokratuottoa asunnon velattomalle hinnalle. Kaikkien mielestä 6% ei tunnu järin suurelta, mutta yllä esitetyn velkavivun ansiosta omalle rahalle saatava tuotto saattaa nousta jopa 15-20%:iin riippuen asunnon vuokratuotosta ja velkavivun määrästä.

Asuntosijoittamisessa tuottoja on mahdollista saada kahdella eri tavalla; vuokratuloilla ja arvonnousulla. Kun puhutaan vuokratuotosta, on kyse kuukausittain yhden vuoden aikana saatavista vuokrista suhteessa asunnon ostohintaan. Vuokramarkkinat ovat kautta historian olleen hyvin vakaat, joten hyvältä paikalta ostetun asunnon tulevaisuuden tuottojakin voidaan pitää melko varmoina.

Lisäksi asunnoista on mahdollista saada yleisen hintatason nousun tai alueen kehitykseen ja kysynnän kasvuun perustuvaa arvonnousua asunnon myyntihetkellä. Arvonnousumahdollisuuksia on myös muita, joista seuraavassa lisää.

3 – Voi ostaa alle markkinahintojen

Osakesijoittamisessa jokainen maksaa pörssinoteerauksen verran osakkeesta, asunnoissa asia on toisin. Taitava asuntosijoittaja onnistuu löytämään tilaisuuksia, joissa asunto on mahdollista ostaa alle markkinahinnan. Myyjällä saattaa olla joskus tarve nopealle kaupalle, jolloin myyjä on valmis luopumaan asunnosta edullisemmin, esim. kuolinpesä, muutto työn perässä tai avioero. Myös ihan ostoilmoitusten kautta saattaa tulla hyviä alle markkinahintaisia kohteita tarjolle.

Asuntosijoittamisessa pätevät määräalennukset. Yksittäinen sijoittaja pääsee myös hyötymään näistä määräalennuksista ostamalla ”tukkuostajan” kautta. Ostamme itse tai yhdessä kumppaneidemme kanssa isompia kokonaisuuksia tai kokonaisia kerrostaloja ja myymme niistä suurimman osan sisäpiirin kautta piensijoittajille eteenpäin, jolloin myös yksittäinen asunto on mahdollista ostaa alle markkinahinnan.

Asuntosijoittamisen miinuspuolet

1 – Vaatii hallinnointia

Asuntosijoittamisen aloittamisen kynnys on siksi monilla liian iso, koska se vaatii jonkin verran hallinnointia. Asunnon vuokraukset ja kodinkoneiden uusimiset saattavat vaatia käyntiä paikan päällä. Myös rahoitukset täytyy hoitaa pankin kanssa. Osakesijoittaminen tai rahastosäästäminen on taas siitä helppoa, että sitä voi harjoittaa vaikka makuuasennossa sohvalta käsin. Toisaalta, helppoudessa on vaaran paikatkin. Osakkeet tai rahastot on helppo lunastaa väärässä mielentilassa, kun taas asuntosijoituksen purkaminen vaatii hieman enemmän ponnisteluita.

Mitä enemmän kokemusta, sitä helpommaksi sijoitusasuntojen hallinnointi käy. Me olemme itse käyneet ehkä 5%:ssa omistamistamme asunnoista sillä lähes kaiken hallinnointityön pystyy tarvittaessa hoitamaan etänä. Lisävinkkejä voi lukea sijoitusasuntojen hallinnointiin liittyvästä artikkelistamme.

2 – Suuret euromääräiset summat ja isot velat

Asuntosijoittamisessa puhutaan suurista summista, vähintään kymmenistä tuhansista euroista ja muutamien asuntojen kohdalla jo sadoista tuhansista. Myös lainamäärät ovat suuret. Mitä suuremmat summat sitä ikävämmin voi käydä jos pahin skenaario toteutuisi. Isoja lainamääriä pitää kunnioittaa, mutta ei pelätä, koska velkaraha on asuntosijoittajan tärkein työkalu. Riskit täytyy kuitenkin pitää mielessä. Kun sijoitukset tehdään huolellisesti ja velkarahoitus on järkevällä tasolla, vaarat isommille ongelmille pienenee oleellisesti.

3 – Likviditeetti

Yllä mainitsin, että asuntosijoittamisessa ei pääse tekemään hetken mielijohteesta myyntejä mikä on hyvä juttu. Asialla on myös kääntöpuoli. Asunnot eivät ole niin helposti ja nopeasti rahaksi muutettavia kuin monet muut omaisuuslajit. Saattaa olla, että rahoja voi joutua odottamaan asunnosta viikkoja, useampia kuukausia tai kauemminkin.

Tässä tullaankin siihen perussääntöön, että koskaan ei pitäisi sijoittaa sellaisia rahoja mitä ei saa menettää. Tietenkään sijoittamisen tarkoitus ei ole hävitä rahaa, mutta sellaista rahaa ei kannata sitoa sijoituksiin mitä voi lähitulevaisuudessa tarvita muuhun. Asuntosijoittamisessa likviditeettiä pystyy parantamaan siten, että ostaa asunnon sellaisesta kaupungista ja alueelta missä asuntojen kysyntä on hyvää ja oletettavasti kasvussa. Esimerkiksi pienen yksiön myynti Turun tai Tampereen keskustasta ei vie välttämättä viikkoa kauempaa.

Millaiselle henkilölle asuntosijoittaminen sopii?

Onko asuntosijoittaminen hyvä sijoitusmuoto vai ei? Siihen on monia mielipiteitä. Mielestäni asuntosijoittamisen ja muidenkin sijoitusmuotojen kohdalla on kyse siitä, että mikä sijoitusmuoto sopii sinulle parhaiten. Kyse on enemmän sijoittajasta kuin sijoituksesta. Esimerkiksi kaikki yllämainitut miinukset ja niihin liittyvät riskit yhdistyy mielestäni enemmän itse sijoittajaan kuin sijoitusmuotoon. Esimerkiksi syy asunnon huonoon myytävyyteen liittyy enemmänkin sijoittajan huonoon tai huolimattomasti tehtyyn ostopäätökseen kuin itse asuntosijoittamisen riskeihin.

Seuraava huulille noussut kysymys varmasti onkin se, että millaiselle henkilölle asuntosijoittaminen sitten sopii? Millainen henkilö asuntosijoittamisessa menestyy? Alle on koottuna muutama lähinnä luonteenpiirteisiin liittyvä asia, joita menestyviltä asuntosijoittajilta vaaditaan.

Suhtautuminen riskiin

Sijoittamiseen liittyy riskejä ja niihin täytyy osata suhtautua oikein. Menestyvät asuntosijoittajat osaavat suhtautua riskiin loogisesti ottaen laskelmoituja ja järkeviä riskejä. He myös hieman nauttivat pienistä riskeistä. Toiset ihmiset pelkäävät riskejä yli kaiken ja kammoksuvat lainaa. Pelko lamaannuttaa ja ohjaa heitä hätäisiin päätöksiin. Tällaiselle henkilölle (asunto)sijoittaminen ei ole oikea tapa vaurastua.

Kärsivällisyys ja pitkäjänteisyys

Asuntosijoittaminen on kärsivällisen ihmisen hommaa. On totta, että asuntosijoittamisessa voi joskus tehdä nopeastikin mukavan tilin. Pikavoitot kuitenkin kuuluvat suunnitelmallisen asuntosijoittajan matkaan ja nopeasti tehdyt voitot sijoitetaan uudelleen. Kärsivällinen ja pitkäjänteinen asuntosijoittaja on laskenut, että kun tietyn ajan (esim. 10 vuotta) sijoittaa kärsivällisesti niin lumipallo on kasvanut isoksi ja kasvaa edelleen lähes itsestään, jolloin pitkän aikavälin hyödyt tulevat olemaan merkittäviä.

Meissä on myös kärsimättömiä ”kaikki mulle heti” –tyyppisiä ihmisiä. Asuntosijoittaminen ei missään nimessä sovi heille. Tällaisia tapauksia on tullut vastaan. He saattavat kääräistä mukavan 10.000€ tilin jostain kohteesta, jonka jälkeen voitot sijoitetaan Thaimaan matkaan. Näin koko asuntosijoitussuunnitelma romutetaan ja pitkän aikavälin hyödyt jäävät saavuttamatta. Lotto ja muut veikkauksen pelit sopivat tällaisille henkilöille paremmin.

Tavoitteellisuus ja suunnitelmallisuus

Missään tavoitteellisessa toiminnassa, kuten urheilussa, yrittämisessä tai sijoittamisessa ei voi saavuttaa menestystä ilman suunnitelmaa. Menestystä hakevan asuntosijoittajan tulee ensimmäiseksi kirjata ylös omat unelmat ja tavoitteet. Hyödyt täytyy pitää mielessä, että homma maistuu mukavalta. Kun tavoitteet ovat selvillä, on aika laatia suunnitelma, jolla tavoitteet saavutetaan. Matkan varrelle sattuu aivan varmasti monia sijoitusmahdollisuuksia, joihin olisi houkuttelevaa tarttua. Ennalta laadittuun suunnitelmaan ja itselle asetettuihin sijoitusasuntokriteereihin on kuitenkin helppo nojata erilaisissa tilanteissa. Hyvä suunnitelma on kuin kartta kohti päämäärää.

Asuntosijoittaminen täytyy tuntua mukavalta

Mikä on yksi menestyvän asuntosijoittajan tai vaikkapa yrittäjän tunnusmerkki? Se, että aiheesta keskustelee mielellään myös vapaa-ajalla. Intohimoa, tunnetta ja nälkää täytyy olla mukana. Jos asuntosijoittaminen maistuu alusta asti puulta ja fokus on pelkästään rahan ansaitsemisessa, on varmaa, että jossain kohtaa matka tyssää.

Ylempänä puhuttiin tavoitteista ja suunnitelmista. Tavoitteet ja päämäärät ovat tärkeitä, mutta matkanteosta tulee myös nauttia. On huomattu, että oikeasti asuntosijoittamisesta nauttivat henkilöt menestyvät paremmin. Osittain varmasti siitäkin syystä, että he keskustelevat aiheesta mielellään ja verkostoituvat, jonka seurauksena heille tarjoutuu parempia sijoitusmahdollisuuksia. Asuntosijoittamisessa parhaat diilit eivät nimittäin koskaan päädy julkisiin portaaleihin vaan ne tehdään kontaktien kautta.

Neljässä vuodessa täysipäiväiseksi asuntosijoittajaksi

Lupasin kertoa hieman omaa tarinaani ja avata matkaani kohti täysipäiväistä asuntosijoittamista. Kun tätä kirjoittaessani mietin, miten olen tähän pisteeseen päässyt, muutama asia nousee ylitse muiden. Entisenä urheilijana olen tavoitteellinen, yrittäjähenkinen ja kilpailuhenkinen, joten uskon päivittäiseen työntekoon. Lisäksi pidän pienestä riskistä ja jännityksestä. Tärkeimpänä ehkä kuitenkin se, että olen kiinnostunut vaurastumisesta ja asuntosijoittaminen tuntui alusta asti itselle sopivimmalta sijoitusmuodolta.

Kuten sanoin, olen aina ollut kiinnostunut vaurastumisesta. Oikean vaurastumistavan löytäminen otti toki oman aikansa. Opiskeluaikoina prioriteettilistalla opintojen edelle meni joskus nettipokerin pelaaminen. Menestyin siinä ihan mukavasti ja sain rahoitettua opiskelijan kulut. Hieman sattui jäämään myös sukan varteen. Osakesijoittamiseen liittyvän kurssiin jälkeen innostus osakesijoittamiseen syttyi. Osa osakesijoituksista onnistui ja monet epäonnistuivat. Lopputulos olisi ehkä ollut parempi jos rahat olisivat jätetty kylmästi pankkitilille.

Innostus asuntosijoittamista kohtaan syttyi yllättäen. Luin Robert T. Kiyosakin kirjan Rikas isä köyhä isä, josta asuntosijoittamisen ajatusmalli vasta kunnolla valkeni. Tästä muutama viikko niin löysimme itsemme asuntonäytöltä ja päädyimme lopulta tekemään ostotarjouksen 26m2 huonokuntoisesta yksiöstä. Rahaa ei tokikaan ollut. Saimme järjestettyä asian niin, että ostimme asunnon kahden sisarukseni kanssa yhdessä takaajan avustuksella. Remontoimme asunnon, jolloin arvo nousi ja pankki pystyi luopumaan takauksesta nopeasti. Tuolloin elettiin vuoden 2012 loppukevättä.

Tämän jälkeen ostimme sisarusteni kanssa askel askeleelta uuden asunnon aina, kun mahdollista ja joskus jopa silloin, kun se ei ehkä tuntunut mahdolliselta. Löysimme kuitenkin aina keinot. Useat asunnoista remontoimme ja osa niistä myytiin eteenpäin, jolloin saimme kasvatettua pääomia. Innostus oli kova. Perustimme sisarustemme kanssa vuonna 2014 osakeyhtiön asuntosijoittamista varten verotussyistä.

Jossain vaiheessa halusin alkaa jakamaan omia kokemuksiani, joten perustin vuonna 2015 Asuntosalkunrakentaja.fi –sivuston. Kirjoitin myös 50 sivuisen E-kirjan ja asetin sen tarjolle. Tämän seurauksena verkosto alkoi kasvamaan nopeutuvalla tahdilla ja uusia mahdollisuuksia alkoi syntymään. Vuonna 2016 tilanne oli se, että minulla oli päivätyö pankissa, hyvinvointialan yritys sekä kasvava asuntosijoitustoiminta. Lisäksi vaimoa odotti kahden pienen jatkeeksi kolmatta lasta. Päivässä on vain 24 tuntia, joten yhtälö ei ollut oikein toimiva. Syksyllä 2016 päätin ottaa uskaliaan askeleen ja irtisanouduin pankista. Oma talous oli hieman tiukoilla, mutta tärkeintä, että unelma oli saavutettu ja pääsin toimimaan täysipäiväisesti asuntosijoittamisen parissa. Päätöstä en ole katunut sekuntiakaan.

Välillä sitä miettii itsekin, että miten ihmeessä tuo onnistui neljässä vuodessa ilman alkupääomia ja alle keskitason tuloilla. En olisi nimittäin tuohon alussa itsekään uskonut. Mutta näin kävi ja hyvä niin. Tällä hetkellä verkostossamme on tuhansia asuntosijoittajia, joille pystymme tarjoamaan säännöllisesti hyviä asuntosijoitusmahdollisuuksia. Se on todella hienoa. Oman tarinan jakamisen tarkoituksena ei missään nimessä ole kehuskella vaan havahduttaa siihen, että lähtötilanteesta huolimatta jokainen pystyy saavuttamaan suuria asioita jos vain haluaa.

Toivottavasti tämä artikkeli antoi sinulle jotain. Jos haluat tutustua asuntosijoittamiseen syvemmin, tervetuloa lukemaan aiheesta lisää Asuntosalkunrakentaja.fi -sivustolleni.

Pekka Väänänen

Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston perustaja.

2 thoughts on “Asuntosijoittaminen – millainen sijoitusmuoto ja kenelle soveltuu?”

  1. Onnittelut menestyksestä.

    Itselleni asuntosijoittaminen ei vain sovi. Mutta osakesijoittaminen sopii kuin nenä päähän.

    Jokainen on oman onnensa seppä. Itsekin olen onnistunut kasvattamaan osakesalkku koon 80k€->370k€ vain kuudessa vuodessa.

    Jokaisen pitää vain löytää se oma sopiva sijoitustapansa ja jatkaa sen tekemistä niin menestys seuraa perässä.

    1. Kiitos kommentista!

      Olen samoilla linjoilla kanssasi. Kannattaa löytää se oma markkinarako ja pysyä siellä. Yleensä paikasta toiseen pomppiminen ja ”sijoitusmuotojen hajauttaminen” vain heikentää tuottoja. Asuntosijoittaminen vaatii myös tietynlaisia ominaisuuksia, joita ainakaan itse en tunnista itsestäni. Kaikki kunnia siis asuntosijoittajille, mutta itse en pystyisi nukkumaan öitäni hyvin, jos omistuksessani oleva asunto olisi jonkun toisen ihmisen vastuulla, joka asuu siellä 😀

      Mielummin siis sijoitan muualle ja nukun yöni rauhassa, vaikka välillä saa kuulla todella houkuttelevista tuotoista. Ehkäpä tämä onkin se, mikä tekee asuntosijoittamisen monille tuottoisaksi: Siis niille, joilla ei ole vaikeuksia saada unta 🙂

      Toki omalla kohdallani on myös paljon muita argumentteja, miksi en lähde asuntosijoittamiseen mukaan. On silti erittäin mielenkiintoista keskustella ja kuunnella ja ennen kaikkea oppia lisää aiheesta. Eihän sitä tiedä, vaikka joskus kokeilisi – tosin vasta seuraavassa syklissä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *